En materia de arrendamiento, el nuevo RDL 15/2020 (publicado en el BOE el 22 de abril de 2020) establece la posibilidad de que los arrendatarios de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sujeto a la LAU o de arrendamientos de industria puedan solicitar un aplazamiento del pago de la renta, que deberá ser aceptado por el arrendador siempre que:
1.- “No se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta” (OJO aunque no habla de suspensión o condonación de la renta, también habría de excluirse su aplicación en los casos en los que se hubieran acordado tales medidas, por entender que “si se puede lo más, se puede lo menos”.)
2.- El arrendatario sea autónomo (de alta a 14/03) o PYME (excluidas las que superen los límites del artículo 275.1 LSC) cuya actividad haya quedado suspendida directamente por el RD 463/2020 de 14 de marzo (RD que declara el estado de alarma) u órdenes dictadas al amparo del mismo o, si bien la actividad no ha sido directamente suspendida, que pueda acreditar un la reducción de su facturación en, al menos un 75% (ver letra c del articulo 3 y 4 para ver cómo se calcula).
La petición debe hacerse por el arrendatario en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD (día siguiente de su publicación), es decir hasta 24 de Mayo de 2020.
Hay que distinguir si el arrendador es o no “gran tenedor de inmuebles” ( se considera tal a la “persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”):
a) Si el arrendador es gran tenedor se especifica la forma y los plazos para pago de los importes aplazados (observar artículo 1.2)
b) Si el arrendador NO es gran tenedor:
– NO se especifica la forma de pago de dicho aplazamiento. Esto habría de interpretarse como que las partes deben ponerse de acuerdo en la forma de pago (En el caso de arrendamiento de vivienda, el RD sí habla de convenio de las partes, en el RD de hoy han sido más escuetos pero hemos de entender que la filosofía seguida es la misma) y
– Permite hacer uso de la fianza para aplicarla al pago de las rentas con obligación de reposición (condiciones en articulo 2.2 in fine).
***Nota aclaratoria: Este régimen de aplazamiento de la renta previsto en este RD 15/2020 NO aplica para arrendamientos agrarios, aparcería…ya que aunque son arrendamientos de uso distinto del de vivienda, no se incluyen en el ámbito de aplicación de la LAU. Obviamente tampoco aplica a arrendamientos de vivienda sujeta a LAU, en cuyo caso habrá que observar las disposiciones del RD 11/2020; ni tampoco a vivienda suntuaria por estar también excluida del ámbito de la LAU.
***Nota final: El RD es un instrumento legal empleado en caso de urgencia y, en su consecuencia, no es un texto extremadamente preciso ni detallado por lo que, en muchos casos, será necesario acudir al espíritu y finalidad de la norma para interpretar su aplicación al caso concreto.
De conformidad con lo anterior, el presente documento se remite a los meros efectos informativos y aunque contiene una interpretación esquemática integrada (efectuada teniendo en cuenta, entre otros, los RD anteriormente publicados), en ningún caso, constituye asesoramiento legal directamente aplicable por lo que, si pudiera estar afectado por dicha medida, le aconsejamos que se ponga en contacto con su persona de referencia en el despacho, o si lo prefiere, contacte directamente con el departamento jurídico a la siguiente dirección de correo electrónico: mcalero@joancerda.com.